時間：2023-02-25 10:55:24 編輯：5號網-qiwen 0
有些地方的房價都是在不斷下跌在，那么這小城市的房價會不會出現越來越不值錢的情況？房價的波動對小城市的影響大不大？
近日，官方透露全國有6億棟房屋，再次讓“全國到底有多少套房子”這一話題成為輿論焦點。
在日前舉行的全國自然災害綜合風險普查工作情況新聞發布會上，住建部工程質量安全監管司司長曲琦介紹，住建部在全國范圍展開普查，首次全面摸清了我國房屋建筑和市政設施的“家底”并形成了海量數據(603138)，城鄉房屋建筑第一次有了“數字身份證”。
據悉，通過動員260多萬人參與，住建部獲取了全國約6億棟城鄉房屋建筑數據及80多萬處市政設施數據，這一數據隨即引發市場熱議。
事實上，“全國有6億棟房屋”這一數據包括住宅及非住宅。對于家庭住房總規模，住建部新聞發言人王勝軍去年9月介紹，根據“七普”數據，2020年全國家庭戶住房建筑面積總量超過了500億平方米。
對此，58安居客研究院院長張波指出，中國城市化率已達到一定水平，商品房銷售規模會有所回落。由于人口流動等因素，城市之間的分化持續存在，四五線城市新房供應長期來看或出現過剩局面。
“目前來看，全國商品房銷售額恐怕不會再回到18萬億的水平，未來預計將保持10-14萬億的規模?！睆埐ㄔ诮邮苡浾卟稍L時說。
以面積計：農村房屋占一半
中原地產首席分析師張大偉認為，住建部此次對全國6億多棟房屋建筑進行普查，既是一次“體檢”，也是對房屋情況全面的摸底。近日披露的這組數據，初步回答了我國有多少建筑物的問題。
“其中一個重要細節是，調查的6億多棟建筑物，表述所用的計量單位，是棟而不是套，可見目前保有建筑物的數量已相當龐大?！睆埓髠シQ。
“6億多棟房屋中，并不完全是住宅，還有商辦樓及公共設施。城市、鄉鎮有多少房屋，商品房、商辦、工業及自建房有多少，各線城市及村鎮在總量中各占據多少比例，這些詳盡的深度信息能反映更具體的情況，對于研判一個地區及整體房地產市場結構和未來走向也具有很強的指導意義，但住建部還未公布這些深度信息?！睆埓髠τ浾弑硎尽?/p>
據中國建設報報道，全國6.6億棟城鄉房屋建筑中，農村房屋量大面廣，以棟數計占城鄉房屋建筑總量90%以上，以面積計占一半；而城鎮房屋則為4700多萬棟，同時分為住宅與非住宅兩大類。
由此可見，6億多棟房屋中，住宅占比并不高。不過，分析人士指出，住宅市場情況還應綜合各地人均住房面積等指標。
根據“七普”數據，我國城市、鎮家庭戶人均住房建筑面積分別達到36.5平方米、42.3平方米，比“六普”時分別增加了7.3平方米、10.3平方米。
在張波看來，單從人均住房建筑面積這一數據來看，已達到相對較高水平，可有效滿足基本居住需求。
“考慮到供給會出現結構性錯配因素，人口流入量較大的城市，依然存在較大的住房需求，而不少中小城市和鄉鎮，或存在空置率不斷攀升的情況?！睆埐ū硎?。
據國家統計局《中國人口普查年鑒2020》，擁有廣州、深圳兩大一線城市的廣東省，其人均住房建筑面積約29.59平方米、戶均72.06平方米，位列各省市之末；上海的人均和戶均居住面積分別為30.58平方米和73.86平方米，位列倒數第二；北京則為33.41平方米和77.64平方米，位居倒數第三。
小城市房子將淪為“白菜價”？
張大偉表示，結合相關部門此前公布的數據，按三口之家來算，全國城鎮家庭戶均面積已超過120平方米。一些小城市房屋過剩可能會面臨降價，那些租不出去的房子如果產生不了價值，只能像某地海景房那樣空置，最終價格一降再降，甚至淪為“白菜價”。
就小城鎮房價是否會淪為“白菜價”的問題，多位分析人士認為，此說法或有夸大之嫌，但一些小城市房地產市場的確承受了不小壓力。
世邦魏理仕中國區董事陳學海認為，從局部市場來看，部分產業基礎薄弱、人口吸納能力不強的小城市，或出現階段性過剩。
張波對記者表示，五大城市群之外的小城市，接下來去化壓力依然較大，會同時面臨市場信心恢復速度慢，以及需求持續減弱的局面。
“對很多四五線城市來說，房屋已經不是階段性過剩，而是可能會面臨長期過剩的問題。由于人口吸引力較弱，未來增量市場也很難保持原有的體量。此外，四五線城市的家庭持有二套以上房屋的比例不斷增加，未來需求大量減少，而土地供給仍在增加，這種過剩局面可能會有所加劇。此類城市有必要根據人口變動以及產業調整，合理調整市場的供應?！睆埐ㄑa充道。
針對這種情況，有大型房企人士告訴記者，正對城市的戰略布局做出調整。
“新房需求總量會逐步回落，四五線城市在一定時期內回落的幅度會更加明顯。但一二線的需求仍有空間，我們未來將加大在高能級城市布局力度，同時逐步減少部分四五線的投資?！币患襎OP10房企人士說。
陳學海告訴記者，雖然現在樓市低迷，但一線及熱點二線城市的需求仍然很強，這反映出各地樓市存在很大的差異。
“考慮到五大城市群人口吸納能力很強，處于這些經濟動力強勁都市圈的城市，需求還在不斷增長。這些城市的住房需求并未得到充分滿足，未來仍有不小的發展空間?！标悓W海說。
全國住宅待售面積創近五年新高
市場熱議“全國有6億棟房屋”之際，另一個引發關注的情況是，去年全國新建商品住宅待售面積創下五年以來新高。
據戴德梁行日前公布的數據，截至2022年末，全國新建商品住宅待售面積26947萬平方米，較上年末增加4186萬平方米，同比增長18.4%。
“受市場預期不明朗等因素影響，盡管新房供給端收縮明顯，但需求不濟致使去年全年新房成交同比下行，推高了整體待售面積。”戴德梁行研究院副院長張曉端表示。
另據易居研究院數據，截至2022年底，全國100個城市中有68個城市庫存面積同比出現增長，32城庫存面積同比下降。
不過，目前的庫存量并非歷史最高值。戴德梁行數據顯示，自2008年以來，有5個年份的全國新建商品待售面積高于2022年。其中，2014、2016年的待售面積均超過4億平方米，待售面積遠高于2022年。
易居研究院研究總監嚴躍進認為，樓市庫存量增加，市場呈現供大于求的態勢，主要原因不在于供給端，而在于需求端過于疲軟。“需求不振持續了較長時間，目前樓市仍未真正從低迷狀態中走出?！?/p>
“新房賣不出去、庫存量增加，令同行困惑的問題是，在市場尚未復蘇形勢下供應是否已出現階段性過剩，接下來應該如何排兵布陣?！币患艺憬科鬆I銷部人士說。
新房去化方面，易居研究院數據顯示，全國100個城市中一、二及三四線的新建商品住宅存銷比分別為12.4、18和21.9個月。
張波指出，按市場現有情況，預計城市之間的分化還將持續，位于五大城市群中的一二線熱點城市的供需，后續仍會保持一定的熱度。
“一方面，這些城市去年所拍地塊價格相對較低，這些項目今年形成的供應在價格上或有一定優勢，會吸引購房者入市。另一方面，由于市場復蘇的節奏加快，需求側信心亦會優先復蘇?！睆埐ǚQ。
房價的漲跌與經濟發展、政策調控、人口流動等多種因素有關，因此無法對某一個城市或地區的房價發展做出絕對的判斷。但是一般情況下，小城市房價相對于大城市來說可能會更為穩定，受到的波動相對較小。如果經濟發展較為緩慢，人口流動性不強，政策調控力度適中等因素都有可能導致小城市房價的下降。當然，這些因素并不是固定不變的，因此未來的走勢仍需具體分析。
第一、土地成本
土地出讓金，是土地成本中的主要部分，如征地補償費、拆遷安置補償費、土地平整費等，通常土地成本占房價的30%~40%。
近些年伴隨地價不斷攀升，土地成本占比也逐步升高，成為推動房價上漲的重要因素。一線城市土地成本占比可達 40%~50%，競相地塊更高。
第二、建筑安裝成本
建筑安裝成本包括住宅建筑安裝工程費、附屬工程費、室外工程費、公共配套工程費、環衛綠化工程費等，整體算下來，一般占房價的20%~35%，精裝修的樓盤會更高些。在大城市中由于房價較高，建筑安裝成本占比相對更低。
第三、銷售管理成本
銷售管理成本一般占房價10%~15%，包括開發商經營管理成本、廣告宣傳、營銷代理、資金財務成本及其他費用等。房企不同，銷售管理成本占比差別較大此外市場不景氣時，銷售成本會明顯提高，有些海景房可達10% 以上。
第四、房地產相關稅費成本
開發商從拿地到銷售需繳納的稅費一般占房價的12%~15%。主要涉及稅種有增值稅、企業所得稅及契稅等，不同城市的稅費繳納比例和金額會有一些差別。
第五、開發商利潤
除去上述成本支出，剩下部分就是利潤，一般占房價 8%~15%。當然有的樓盤拿地早，土地成本低，土地溢價率更高，因而利潤相比更高。
因而，房價的走向并不是按普通人的意向而變的。一個房屋售價的構成=地價+建安成本+稅費+銷售管理成本+開發商利潤。一個地區的同塊地價，往往相差不多，可擠壓的空間很小。如果需要變動，那么只有建安成本擠壓空間較大。
1、首先通過可行的情況了解房東為何賣房，了解房東心理，一般急著脫手變現的房東有可能把價格降低出售。
2、其次自己要充分了解該房所處樓盤地理位置的交易行情，掌握大概市值后才有個底，把價殺得太低房東肯定不會接受。
3、可以根據房子的朝向、戶型結構、市政配套、教育配套等提出你不滿意的地方，找出各種借口，比如陽臺朝北種植花卉不易活、朝西太陽嗮，廚房小，衛生間不通風、交通車線路少、子女就近讀書不方便等等你自認為不滿意的地方和房東談，當然得把握一個度，太羅嗦可能房東也不理你了，談判殺價技巧自己去慢慢學吧。
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